WZMIANKA W KSIĘDZE WIECZYSTEJ

Pojawienie się wpisu w polu wzmianka oznacza, że do Sądu Rejonowego wpłynął wniosek o wpis do księgi wieczystej. Postępowanie w zakresie składania wniosków o wpis do księgi wieczystej reguluje art. 626 kodeksu postępowania cywilnego.

Informacja zawarta w polu wzmianka jest ostrzeżeniem, że treść księgi wieczystej może być już nieaktualna lub w najbliższym czasie ulegnie zmianie. Pojawienie się wzmianki informuje nas, że sąd po rozpatrzeniu wniosku o wpis do księgi wieczystej przyjmie ten wniosek bądź go odrzuci. Jeżeli wzmianka zostanie przez sąd przyjęta, zostanie ona w księdze wieczystej zastąpiona właściwym wpisem.

Z chwilą pojawienia się wzmianki w księdze wieczystej, zaufanie do treści księgi wieczystej powinno być ograniczone. Należy pamiętać, że wzmianka nie jest wpisem do księgi wieczystej, stanowi jednak bardzo ważną informację dla przyszłego nabywcy nieruchomości.

• Jak sprawdzić czego dotyczy wzmianka?

Informację w sprawie wzmianki, można uzyskać w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca prowadzenia księgi wieczystej. Wśród dokumentów znajdujących się w aktach księgi wieczystej znajduje się również dokument, na podstawie którego wprowadzono wzmiankę.

Zgodnie z prawem każda osoba może przeglądać księgi wieczyste natomiast akta księgi wieczystej, wśród których znajdują się m.in. dokumenty i pisma stanowiące podstawę wpisu, może przeglądać jedynie osoba mająca interes prawny oraz notariusz.

Pojęcie interesu prawnego pokrywa się zazwyczaj z pojęciem „zainteresowania w sprawie”, o którym mowa w Art. 510 k.p.c. W myśl tego przepisu dostęp do akt księgi wieczystej posiadają osoby, których prawo jest wpisane do księgi wieczystej:

- wierzyciel właściciela nieruchomości

- bank w którym właściciel stara się o kredyt

- rzeczoznawca majątkowy

- pośrednik w sprzedaży nieruchomości

Osoby te korzystają z tzw. domniemania faktycznego, że posiadają interes prawny w przeglądaniu akt księgi wieczystej nieruchomości. Inne osoby, chcące poznać treść akt księgi wieczystej, muszą na żądanie pracownika sądu rejonowego złożyć stosowne wyjaśnienie. W przypadku odmowy udostępnienia akt księgi wieczystej, decyzję w tej sprawie podejmuje przewodniczący wydziału ksiąg wieczystych albo prezes sądu rejonowego.

Ważne ! Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni nieruchomości, dla której jest prowadzona księga wieczysta z ujawnioną wzmianką dopóty, dopóki wzmianka nie zostanie wykreślona.

TYTUŁY PRAWNE DO WŁADANIA NIERUCHOMOŚCIAMI

Najczęściej spotykanymi tytułami prawnymi do władania nieruchomościami są:

• prawo własności

• prawo użytkowania wieczystego

• użytkowanie

• dzierżawa

• najem

Własność (art. 140 KC) to najszersze i podstawowe prawo, pozwalające właścicielowi korzystać z rzeczy i rozporządzać nią z wyłączeniem innych osób.

W momencie nabycia nieruchomości na własność, prawa do niej zostają przeniesione i ujawnione w księdze wieczystej. Właściciel ma prawo do obciążania własnej nieruchomości hipoteką czy ustanawiania służebności. Podkreślić należy, iż właściciel uiszcza jedynie koszty podatku od nieruchomości – nie obowiązują go inne opłaty roczne. Według przepisów Kodeksu cywilnego właściciel może rozporządzać nieruchomością oraz pobierać z niej wszelkie dochody i pożytki (np. czynsz od najemców). Może używać i zagospodarować nieruchomość samodzielnie lub oddać ją w posiadanie zależne (np. najem lub dzierżawę). Może także zbyć nieruchomość.

Współwłasność to prawo własności wykonywane przez kilka osób na tej samej rzeczy.

Rozróżniamy dwa rodzaje współwłasności:

- współwłasność łączna -polega na tym, że właściciele nie mają określonych udziałów i nie mogą rozporządzać swoją częścią. Ten rodzaj współwłasności może powstać tylko z określonych stosunków prawnych (np. małżeństwo). Z chwilą ustania stosunku podstawowego, który łączy współwłaścicieli, współwłasność łączna zmienia się we współwłasność w częściach ułamkowych.

- współwłasność w częściach ułamkowych- polega na tym, że każdy ze współwłaścicieli ma we wspólnym prawie własności ułamkowo określony udział. Współwłaściciel może swobodnie rozporządzać swoim udziałem i korzystać z rzeczy w sposób nie wyłączający takiego samego korzystania przez pozostałych współwłaścicieli.

Użytkowanie wieczyste (art. 232 KC) jest charakterystyczną konstrukcją prawną uregulowaną w prawie cywilnym. To prawo podmiotowe dotyczące nieruchomości gruntowej.

Do powstania prawa użytkowania wieczystego bezwzględnie koniecznym jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego oraz wpis tego prawa do księgi wieczystej.

Stroną będącą właścicielem gruntu i oddającą go w użytkowanie wieczyste może być jedynie: Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego (gmina, powiat, województwo) oraz związek jednostek samorządu terytorialnego. Podmiot oddający grunt w użytkowanie wieczyste pozostaje właścicielem gruntu i pobiera z tego tytułu opłatę roczną od użytkownika wieczystego. Użytkownik wieczysty ma prawa zbliżone do właściciela. Korzysta z gruntu z wyłączeniem innych osób. Może swobodnie rozporządzać prawem, czyli sprzedać je, obciążać, zapisać w testamencie. Podlega ono egzekucji i dziedziczeniu. Umowę o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego zawiera się co do zasady na okres 99 lat. Tylko w wyjątkowych sytuacjach można ją zawrzeć na okres krótszy, jednak nie mniej niż 40 lat. W 2005 r. została wprowadzona ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Zgodnie z jej postanowieniami o przekształcenie mogą ubiegać się osoby fizyczne (lub ich następcy prawni) będący użytkownikami wieczystymi. O przekształcenie mogą się ubiegać również osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego, oraz spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży. Do przekształcenia prawa konieczne jest złożenie wniosku o wydanie decyzji administracyjnej o przekształceniu prawa.

Użytkowanie (art. 252 KC) użytkowanie należy do katalogu ograniczonych praw rzeczowych. Użytkownik ma prawo używania cudzego gruntu oraz pobierania pożytków jakie grunt przynosi. Użytkowanie jest prawem niezbywalnym – nie można przenosić tego prawa na inną osobę. Użytkownik może natomiast wykonywać użytkowanie osobiście, bądź przez osobę trzecią. Użytkowanie może być ustanowione na czas określony lub bezterminowo, ale wygasa zawsze wskutek niewykonania go przez 10 lat. Użytkownik winien w czasie trwania użytkowania wykonywać je zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Do powstania użytkowania niezbędne jest porozumienie między właścicielem gruntu (np. gminą, Skarbem Państwa) i przyszłym użytkownikiem. Użytkowanie może być ustanowione odpłatnie lub bez wynagrodzenia.

Dzierżawa (art. 693 KC )to umowa, w której wydzierżawiający zobowiązuje się oddać grunt osobie prawnej lub fizycznej do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony bądź nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązany jest płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie terminu za zawartą na czas nieoznaczony. Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać.

Najem ( art.659 KC) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczeń na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nie oznaczony. W trakcie trwania umowy najemca zobowiązany jest do używania rzeczy w sposób w umowie przewidziany, a gdy brak takich uregulowań w samej umowie sposób używania powinien odpowiadać właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.

METRAŻ MIESZKANIA

W związku z tym, że metr kwadratowy nieruchomości, kosztuje kilka tysięcy złotych kupując mieszkanie lub dom o zawyżonej powierzchni możemy wiele stracić. Mimo iż wydaje się to niemożliwe, powierzchnia nieruchomości zarówno z rynku wtórnego, jak i pierwotnego, może być nieprawidłowo obliczona. By się przed tym ustrzec dokonując zakupu powinniśmy pozostać czujni.

Jak zweryfikować powierzchnię mieszkania na rynku pierwotnym?

Firmy deweloperskie zgodnie przyznają, że z przyczyn technicznych nie da się uzyskać identycznej powierzchni, zgodnej z planem, dlatego w umowie deweloperskiej zapisuje się, że ostateczna powierzchnia użytkowa może różnić się od tej, która została zapisana w umowie i że po wybudowaniu budynku lokal zostanie zmierzony, a jego cena skorygowana.

Jak zweryfikować metraż mieszkania z rynku wtórnego?

Najlepiej sprawdzić w Księdze Wieczystej lub akcie nabycia nieruchomości, ile wynosi powierzchnia użytkowa mieszkania. Czasami w Księdze Wieczystej powierzchnia mieszkania jest sumowana z powierzchnią pomieszczeń przynależnych, wówczas sprawę powinien rozjaśnić akt nabycia lub zaświadczenie z administracji. Jeśli kupujemy mieszkanie bez założonej Księgi Wieczystej, trzeba zwrócić się do Spółdzielni Mieszkaniowej o zaświadczenie, na którym znajdzie się między innymi informacja o powierzchni użytkowej mieszkania oraz pomieszczeniach przynależnych.

Powierzchnia użytkowa a powierzchnia całkowita

• Powierzchnia użytkowa to suma wszystkich pomieszczeń typu pokoje, sypialnie, kuchnie, łazienki, gabinety czyli pomieszczeń służącym potrzebom mieszkalnym i gospodarczym. Z kolei za powierzchnię użytkową nie uważa się: tarasów , balkonów, pralni. suszarni, strychów, rowerowni, wózkowni, piwnic i komórek lokatorskich. Kwestia wliczania w powierzchnię użytkową antresoli jest sporna dlatego ten temat pozostawimy na oddzielne rozważania.
  

• Powierzchnia całkowita oznacza sumę wszystkich kondygnacji nadziemnych i podziemnych, w tym również poddasza, tarasów, kondygnacji technicznych i magazynowych.

Skosy w mieszkaniu a metraż

Powierzchnię w wysokości 220 cm lub wyższej wliczamy w 100% do powierzchni nieruchomości, z kolei powyżej 140 cm a poniżej 220 cm – w 50%. Powierzchni w wysokości poniżej 140 cm nie wliczamy wcale. Piony, podłogi pod

ścianami a metraż powierzchni użytkowej. Według obowiązującej normy ściany działowe, ściany nośne, ściany zewnętrzne, piony, powierzchnie słupów i wszelkie powierzchnie, przez które nie można przejść nie są wliczane w powierzchnię użytkową.

Metraż jest bardzo ważną kwestią na którą powinniśmy zwrócić szczególną uwagę dokonując zakupu nieruchomości dlatego warto go zweryfikować zanim podejmiemy decyzję o zakupie.