TYTUŁY PRAWNE DO WŁADANIA NIERUCHOMOŚCIAMI

Najczęściej spotykanymi tytułami prawnymi do władania nieruchomościami są:

• prawo własności

• prawo użytkowania wieczystego

• użytkowanie

• dzierżawa

• najem

Własność (art. 140 KC) to najszersze i podstawowe prawo, pozwalające właścicielowi korzystać z rzeczy i rozporządzać nią z wyłączeniem innych osób.

W momencie nabycia nieruchomości na własność, prawa do niej zostają przeniesione i ujawnione w księdze wieczystej. Właściciel ma prawo do obciążania własnej nieruchomości hipoteką czy ustanawiania służebności. Podkreślić należy, iż właściciel uiszcza jedynie koszty podatku od nieruchomości – nie obowiązują go inne opłaty roczne. Według przepisów Kodeksu cywilnego właściciel może rozporządzać nieruchomością oraz pobierać z niej wszelkie dochody i pożytki (np. czynsz od najemców). Może używać i zagospodarować nieruchomość samodzielnie lub oddać ją w posiadanie zależne (np. najem lub dzierżawę). Może także zbyć nieruchomość.

Współwłasność to prawo własności wykonywane przez kilka osób na tej samej rzeczy.

Rozróżniamy dwa rodzaje współwłasności:

- współwłasność łączna -polega na tym, że właściciele nie mają określonych udziałów i nie mogą rozporządzać swoją częścią. Ten rodzaj współwłasności może powstać tylko z określonych stosunków prawnych (np. małżeństwo). Z chwilą ustania stosunku podstawowego, który łączy współwłaścicieli, współwłasność łączna zmienia się we współwłasność w częściach ułamkowych.

- współwłasność w częściach ułamkowych- polega na tym, że każdy ze współwłaścicieli ma we wspólnym prawie własności ułamkowo określony udział. Współwłaściciel może swobodnie rozporządzać swoim udziałem i korzystać z rzeczy w sposób nie wyłączający takiego samego korzystania przez pozostałych współwłaścicieli.

Użytkowanie wieczyste (art. 232 KC) jest charakterystyczną konstrukcją prawną uregulowaną w prawie cywilnym. To prawo podmiotowe dotyczące nieruchomości gruntowej.

Do powstania prawa użytkowania wieczystego bezwzględnie koniecznym jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego oraz wpis tego prawa do księgi wieczystej.

Stroną będącą właścicielem gruntu i oddającą go w użytkowanie wieczyste może być jedynie: Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego (gmina, powiat, województwo) oraz związek jednostek samorządu terytorialnego. Podmiot oddający grunt w użytkowanie wieczyste pozostaje właścicielem gruntu i pobiera z tego tytułu opłatę roczną od użytkownika wieczystego. Użytkownik wieczysty ma prawa zbliżone do właściciela. Korzysta z gruntu z wyłączeniem innych osób. Może swobodnie rozporządzać prawem, czyli sprzedać je, obciążać, zapisać w testamencie. Podlega ono egzekucji i dziedziczeniu. Umowę o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego zawiera się co do zasady na okres 99 lat. Tylko w wyjątkowych sytuacjach można ją zawrzeć na okres krótszy, jednak nie mniej niż 40 lat. W 2005 r. została wprowadzona ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Zgodnie z jej postanowieniami o przekształcenie mogą ubiegać się osoby fizyczne (lub ich następcy prawni) będący użytkownikami wieczystymi. O przekształcenie mogą się ubiegać również osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego, oraz spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży. Do przekształcenia prawa konieczne jest złożenie wniosku o wydanie decyzji administracyjnej o przekształceniu prawa.

Użytkowanie (art. 252 KC) użytkowanie należy do katalogu ograniczonych praw rzeczowych. Użytkownik ma prawo używania cudzego gruntu oraz pobierania pożytków jakie grunt przynosi. Użytkowanie jest prawem niezbywalnym – nie można przenosić tego prawa na inną osobę. Użytkownik może natomiast wykonywać użytkowanie osobiście, bądź przez osobę trzecią. Użytkowanie może być ustanowione na czas określony lub bezterminowo, ale wygasa zawsze wskutek niewykonania go przez 10 lat. Użytkownik winien w czasie trwania użytkowania wykonywać je zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Do powstania użytkowania niezbędne jest porozumienie między właścicielem gruntu (np. gminą, Skarbem Państwa) i przyszłym użytkownikiem. Użytkowanie może być ustanowione odpłatnie lub bez wynagrodzenia.

Dzierżawa (art. 693 KC )to umowa, w której wydzierżawiający zobowiązuje się oddać grunt osobie prawnej lub fizycznej do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony bądź nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązany jest płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie terminu za zawartą na czas nieoznaczony. Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać.

Najem ( art.659 KC) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczeń na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nie oznaczony. W trakcie trwania umowy najemca zobowiązany jest do używania rzeczy w sposób w umowie przewidziany, a gdy brak takich uregulowań w samej umowie sposób używania powinien odpowiadać właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.