UMOWA PRZEDWSTĘPNA CZYLI CO WARTO WIEDZIEĆ

Kiedy podpisać umowę przedwstępną?

Podpisanie umowy przedwstępnej powinno być jedną z pierwszych czynności, które wykonuje zarówno sprzedający jak i kupujący. Dobrze sporządzona umowa ma na celu zabezpieczyć interesy obu stron. Jeżeli jesteśmy stroną kupującą musimy pamiętać o tym, aby przed podpisaniem umowy zbadać zdolność kredytową ponieważ jej brak uniemożliwi nam uzyskanie kredytu hipotecznego a tym samym pozbawi szans na zakup nieruchomości.

Co zawiera umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna zgodnie z art. 389 Kodeksu Cywilnego to:

„umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.”

Do stałych elementów umowy przedwstępnej należą:

• Data i miejsce zawarcia umowy,

• Dane stron, w tym seria i numer dowodu tożsamości, numer PESEL,

• Opis przedmiotu sprzedaży,

• Cena transakcyjna,

• Kwota zadatku lub zaliczki,

• Termin zawarcia właściwej umowy,

• Podpisy stron

Jaka powinna być forma umowy?

Umowa przedwstępna kupna nieruchomości musi posiadać formę pisemną oraz przede wszystkim zawierać podpisy kupującego oraz sprzedającego. Umowa sprzedaży nieruchomości w odróżnieniu od umowy przedwstępnej musi być sporządzona w formie aktu notarialnego.

Zapisy zawarte w umowie

Z punktu widzenia kupującego starającego się o kredyt decydujące znaczenie będą miały dwa zapisy widniejące w umowie:

- ostateczny termin zawarcia właściwej umowy

- wysokość zadatku (zaliczki).

Musimy mieć świadomość, że procedury bankowe mogą się przedłużać. Dlatego w interesie kupującego leży, żeby wskazany w umowie przedwstępnej termin pozwolił na dopięcie wszystkich formalności. Średnio pełen proces od złożenia wniosku o uzyskanie kredytu hipotecznego zabiera 2 a nawet 3 miesiące.

Zadatek lub zaliczka

Chociaż zadatek i zaliczka bywają często ze sobą mylone, w rzeczywistości znacznie się różnią. W przypadku niewywiązania się którejś ze stron z warunków umowy przedwstępnej o ile zaliczka podlega zwrotowi, zadatek wiąże się z pewnymi konsekwencjami. Jeśli z kupna zrezygnuje kupujący straci dany zadatek w całości. Jeżeli natomiast od umowy odstąpi sprzedający, będzie zobowiązany do wypłacenia kupującemu dwukrotności wpłaconego zadatku. Zadatek nie zostanie zatrzymany przez żadną ze stron, jeśli strony umowy zgodnie rozwiążą umowę przedwstępną albo jeśli nie wykonanie umowy przyrzeczonej nastąpiło z powodu okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności np. powódź czy pożar. Przepisy prawne nie określają wysokości zadatku. Na rynku przyjęła się praktyka zgodnie z którą kwota zadatku nie przekracza 20% wartości mieszkania, Z reguły zadatek stanowi 5%-10% ostatecznej ceny.

Konsekwencje niepodpisania umowy przyrzeczonej

Kodeks Cywilny określa obligatoryjny termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Należy ją zawrzeć w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej. Niewyznaczenie terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej w ciągu 1 roku od zawarcia umowy przedwstępnej powoduje, że nie można żądać jej zawarcia.

Jeżeli któraś ze stron zrezygnuje z podpisania właściwej umowy sprzedaży nieruchomości, mimo podpisanej umowy przedwstępnej strona poszkodowana może wówczas dochodzić odszkodowania, jak i podpisania umowy przyrzeczonej.

W drugim przypadku większą skuteczność zagwarantuje sporządzenie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Jednak w zdecydowanej większości przypadków interesy obu stron w odpowiedni sposób zabezpieczy ustalony zadatek.

Kara umowna

W umowie przedwstępnej strony mogą zastrzec karę umowną czyli zastrzeżenie że w przypadku nie dojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej, stronie uprawnionej będzie się należała kara umowna w wysokości wynikającej z umowy.