RÓŻNICA POMIĘDZY ZADATKIEM A ZALICZKĄ

Czym jest zadatek?

Zadatkiem nazywamy kwotę którą wręczamy drugiej stronie przy zawarciu umowy przedwstępnej. Jego główną funkcją jest zdyscyplinowanie stron do wywiązania się z umowy. Zadatek należy do umów realnych, co oznacza że do jego skuteczności konieczne jest fizyczne przekazanie pieniędzy w formie gotówkowej lub przelewem.

Funkcja zadatku polega na tym, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron z jej winy, druga strona może od umowy odstąpić i zachować otrzymany zadatek. Natomiast w przypadku kiedy sama go dała może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Zadatek powinien być zwrócony gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności lub kiedy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Czym jest zaliczka?

Zaliczka jest częściową zapłatą za zamówioną nieruchomość. W przypadku realizacji umowy, podobnie jak zadatek, jest zaliczana na poczet ceny zakupu.

Zasadnicza różnica między zaliczką a zadatkiem pojawia się w sytuacji, w której umowa nie dochodzi do skutku. Wtedy bowiem osoba, która otrzymała zaliczkę ma obowiązek ją zwrócić, i to niezależnie od tego z czyjej winy nie doszło do realizacji zobowiązania.

Nie stanowi ona zatem, w przeciwieństwie do zadatku, zabezpieczenia umowy. Jeżeli do umowy przyrzeczonej nie dojdzie można domagać się tylko odszkodowania za szkody wynikające z tego, że umowa nie doszła do skutku. Konieczne jednak będzie wykazanie powstania szkody, oraz jej rozmiarów.

UMOWA PRZEDWSTĘPNA CZYLI CO WARTO WIEDZIEĆ

Kiedy podpisać umowę przedwstępną?

Podpisanie umowy przedwstępnej powinno być jedną z pierwszych czynności, które wykonuje zarówno sprzedający jak i kupujący. Dobrze sporządzona umowa ma na celu zabezpieczyć interesy obu stron. Jeżeli jesteśmy stroną kupującą musimy pamiętać o tym, aby przed podpisaniem umowy zbadać zdolność kredytową ponieważ jej brak uniemożliwi nam uzyskanie kredytu hipotecznego a tym samym pozbawi szans na zakup nieruchomości.

Co zawiera umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna zgodnie z art. 389 Kodeksu Cywilnego to:

„umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.”

Do stałych elementów umowy przedwstępnej należą:

• Data i miejsce zawarcia umowy,

• Dane stron, w tym seria i numer dowodu tożsamości, numer PESEL,

• Opis przedmiotu sprzedaży,

• Cena transakcyjna,

• Kwota zadatku lub zaliczki,

• Termin zawarcia właściwej umowy,

• Podpisy stron

Jaka powinna być forma umowy?

Umowa przedwstępna kupna nieruchomości musi posiadać formę pisemną oraz przede wszystkim zawierać podpisy kupującego oraz sprzedającego. Umowa sprzedaży nieruchomości w odróżnieniu od umowy przedwstępnej musi być sporządzona w formie aktu notarialnego.

Zapisy zawarte w umowie

Z punktu widzenia kupującego starającego się o kredyt decydujące znaczenie będą miały dwa zapisy widniejące w umowie:

- ostateczny termin zawarcia właściwej umowy

- wysokość zadatku (zaliczki).

Musimy mieć świadomość, że procedury bankowe mogą się przedłużać. Dlatego w interesie kupującego leży, żeby wskazany w umowie przedwstępnej termin pozwolił na dopięcie wszystkich formalności. Średnio pełen proces od złożenia wniosku o uzyskanie kredytu hipotecznego zabiera 2 a nawet 3 miesiące.

Zadatek lub zaliczka

Chociaż zadatek i zaliczka bywają często ze sobą mylone, w rzeczywistości znacznie się różnią. W przypadku niewywiązania się którejś ze stron z warunków umowy przedwstępnej o ile zaliczka podlega zwrotowi, zadatek wiąże się z pewnymi konsekwencjami. Jeśli z kupna zrezygnuje kupujący straci dany zadatek w całości. Jeżeli natomiast od umowy odstąpi sprzedający, będzie zobowiązany do wypłacenia kupującemu dwukrotności wpłaconego zadatku. Zadatek nie zostanie zatrzymany przez żadną ze stron, jeśli strony umowy zgodnie rozwiążą umowę przedwstępną albo jeśli nie wykonanie umowy przyrzeczonej nastąpiło z powodu okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności np. powódź czy pożar. Przepisy prawne nie określają wysokości zadatku. Na rynku przyjęła się praktyka zgodnie z którą kwota zadatku nie przekracza 20% wartości mieszkania, Z reguły zadatek stanowi 5%-10% ostatecznej ceny.

Konsekwencje niepodpisania umowy przyrzeczonej

Kodeks Cywilny określa obligatoryjny termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Należy ją zawrzeć w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej. Niewyznaczenie terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej w ciągu 1 roku od zawarcia umowy przedwstępnej powoduje, że nie można żądać jej zawarcia.

Jeżeli któraś ze stron zrezygnuje z podpisania właściwej umowy sprzedaży nieruchomości, mimo podpisanej umowy przedwstępnej strona poszkodowana może wówczas dochodzić odszkodowania, jak i podpisania umowy przyrzeczonej.

W drugim przypadku większą skuteczność zagwarantuje sporządzenie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Jednak w zdecydowanej większości przypadków interesy obu stron w odpowiedni sposób zabezpieczy ustalony zadatek.

Kara umowna

W umowie przedwstępnej strony mogą zastrzec karę umowną czyli zastrzeżenie że w przypadku nie dojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej, stronie uprawnionej będzie się należała kara umowna w wysokości wynikającej z umowy.

NIERUCHOMOŚCI I ICH RODZAJE

W polskim prawie definicję nieruchomości znajdziemy w Kodeksie Cywilnym , w art.46 który brzmi:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Z tej definicji możemy wyodrębnić następujące rodzaje nieruchomości:

1) nieruchomości gruntowe

a) gruntowe niezabudowane

b) gruntowe zabudowane budynkiem trwale z tym gruntem związanym

2) nieruchomości budynkowe

3) nieruchomości lokalowe

Nieruchomości gruntowe to określone obszary ziemskie, o wyznaczonych granicach,

które są czyjąś własnością. Własność dotyczy jednak nie tylko samego gruntu, lecz

także przestrzeni znajdującej się nad nim, jak i pod nim. Również to, co znajduje się

na powierzchni gruntu, zalicza się do nieruchomości gruntowej.

Mowa tu w szczególności o budynkach, drzewach czy urządzeniach, które są z tym gruntem związane na stałe.

Nieruchomości budynkowe to budynki, które posiadają innego właściciela niż grunt,

na którym się znajdują. Do takiej sytuacji dochodzi wówczas, gdy właścicielem nieruchomości gruntowej jest Skarb Państwa lub gmina, natomiast budynek należy

do użytkownika wieczystego tego gruntu.

Nieruchomości lokalowe to części budynków posiadające innego właściciela niż sam budynek. Nieruchomość mieszkaniowa, aby była samodzielnym lokalem, powinna być wydzielona z reszty budynku trwałymi ścianami, zaś jej powierzchnia powinna być przeznaczona do zamieszkania. Ponieważ nieruchomość lokalowa nie może istnieć bez gruntu ani budynku, w którym się znajduje, właściciel mieszkania posiada w takiej sytuacji udziały w tych dwóch rodzajach nieruchomości.

Poza trzema podstawowymi rodzajami nieruchomości Kodeks cywilny wyróżnia także nieruchomości rolne. W świetle art. 46 KC tego rodzaju nieruchomości mogą być wykorzystane do prowadzenia działalności rolnej, np. produkcji roślinnej, hodowli zwierząt i ryb, a także ogrodnictwa czy sadownictwa.