SPRZEDAŻ MIESZKANIA OTRZYMANEGO W DAROWIŹNIE

W ramach umowy darowizny następuje obdarowanie danej osoby własnym majątkiem. Fakt przekazania darowizny nie oznacza jednak bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego. Z umowy darowizny wynika obowiązek podatkowy, który obdarowany zobowiązany jest uiścić.

Sprzedaż mieszkania z darowizny przed upływem 5 lat jest związana z obowiązkiem zapłacenia podatku dochodowego, którego stawka wynosi 19%. Nawet jeżeli udało się uniknąć podatku, przy otrzymaniu nieruchomości w formie darowizny, zwolnienie z tego obowiązku nie dotyczy już jej zbycia przed upływem 5 lat.

Należy pamiętać, że 5 lat, o których mowa to lata podatkowe a nie kalendarzowe.

Okres 5 lat podatkowych, rozpoczyna się z końcem roku kalendarzowego, w którym darowizna została przekazana na rzecz obdarowanego.

Aby uniknąć płacenia podatku w okresie 5 pierwszych lat należy spełnić warunek, który mówi o tym, że podatku nie zapłacimy jeśli przeznaczymy środki pochodzące ze sprzedaży mieszkania z darowizny na własne cele mieszkaniowe. Należy jednak tego dokonać w ciągu trzech lat od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości. Poprzez własne cele mieszkaniowe należy rozumieć nabycie innego mieszkania, domu, działki, albo remont lokum na własne potrzeby. Pieniądze pochodzące z transakcji sprzedaży mieszkania z darowizny przed upływem 5 lat można przeznaczyć także na spłatę kredytu mieszkaniowego lub pożyczki zaciągniętej na zakup nieruchomości albo odsetek od wyżej wymienionych. Obowiązek podatkowy wówczas ustaje, ale tylko, gdy termin zaciągnięcia kredytu jest wcześniejszy niż data sprzedaży mieszkania z darowizny.

Każda czynność, będąca podstawą do ominięcia podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości, powinna zostać udokumentowana fakturą VAT, potwierdzeniami przelewów itp. W sytuacji, gdy właściciel zdecyduje się na sprzedaż mieszkania z darowizny po upływie 5 lat, nie musi płacić należności podatkowych do urzędu skarbowego

PODATEK OD ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI

Planując zakup mieszkania, domu czy działki musimy pamiętać nie tylko o cenie transakcyjnej jaką uiszczamy sprzedającemu ale także o kwestiach podatkowych.

• Podatek VAT

W przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego, bezpośrednio od dewelopera, cena zakupu uwzględnia podatek VAT, a stawka podatku zależna jest od powierzchni lokalu mieszkalnego:

- 23 % podatku VAT obowiązuje dla nieruchomości o powierzchni większej niż 150 m2, - 8 % podatku VAT naliczane jest dla nieruchomości o powierzchni do 150 m2. W przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego, podatek VAT nie jest naliczany.

• Podatek PCC

Podatnicy dokonujący zakupu mieszkania z rynku wtórnego nie muszą odprowadzać podatku VAT, ale zobowiązani są do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, nazywanego podatkiem PCC. Wynosi on 2 % od wartości rynkowej nieruchomości.

Podatek PCC oblicza się na podstawie ceny zakupu określonej w akcie notarialnym. Kwota ta odprowadzana jest z reguły przez notariusza, który pobiera ją przy podpisywaniu aktu notarialnego zakupu mieszkania, domu lub działki i następnie wpłaca do właściwego urzędu skarbowego. Są jednak sytuacje kiedy możemy uniknąć konieczności opłacenia podatku PCC przy zakupie nieruchomości. Będzie to możliwe, jeśli nabędziemy nieruchomość z rynku wtórnego od przedsiębiorcy będącego czynnym płatnikiem podatku VAT, który dokonuje sprzedaży nieruchomości ze stawką podatku ZW. (ZW oznacza zwolnienie z podatku VAT).

Pamiętać należy także o tym, że kupując mieszkanie na kredyt, w momencie ustanowienia hipoteki, również pojawi się obowiązek zapłaty podatku PCC w wysokości 19 zł. Podatek za ustanowienie hipoteki może być również odprowadzany przez notariusza jednak będzie się to z reguły wiązać z dodatkowymi kosztami.

SPRZEDAŻ NIERUCHOMOŚCI Z KREDYTEM

Kredyt hipoteczny w żaden sposób nie zamyka drogi do sprzedania nieruchomości. Jeżeli chcemy sprzedać nieruchomość zakupioną na kredyt, w pierwszej kolejności należy udać się do banku, w którym został zaciągnięty kredyt hipoteczny i wystąpić o zaświadczenie dotyczące aktualnego stanu zadłużenia.

Wysokość zobowiązania wobec banku będzie istotna zarówno dla sprzedającego jak i dla nabywcy. Ważne jest, aby wystawiony dokument zawierał zgodę banku na spłatę całości zadłużenia oraz zapewnienie (promesę wykreślenia hipoteki) że po spłaceniu kredytu bank wystawi stosowne zaświadczenie umożliwiające wykreślenie z księgi wieczystej wpisu dotyczącego hipoteki. Dzięki temu kupujący zyska pewność, że po uiszczeniu należności bank udzielający kredytu hipotecznego sprzedającemu nie będzie miał żadnych praw do nieruchomości. Na zaświadczeniu z banku obowiązkowo musi znaleźć się także numer rachunku bankowego, na który należy przelać kwotę pozostałą do spłaty.

Sprzedaż mieszkania z kredytem może przebiegać na dwa sposoby:

• Jeżeli zadłużenie jest niewielkie można je spłacić z oszczędności oraz zadatku a hipotekę wykreślić jeszcze przed rozpoczęciem transakcji, wtedy zobowiązuje się do tego sprzedający.

• Przy większym zadłużeniu należy podpisać umowę przedwstępną ustalając w niej szczegóły dotyczące transakcji. Umowę przedwstępną możemy sporządzić w formie aktu notarialnego (wówczas zdecydowanie łatwiej o wykonanie jej postanowień) lub bez udziału notariusza. Podstawowym zabezpieczeniem obu stron w przypadku umowy przedwstępnej jest zadatek, wynoszący zazwyczaj ok. 5%-10% wartości nieruchomości. Treść umowy przedwstępnej powinna zakładać podział płatności na dwie transze, jedna powinna trafić po podpisaniu ostatecznej umowy sprzedaży do banku na wskazany w zaświadczeniu rachunek i odpowiadać pozostałej kwocie do spłaty, a kolejna część bezpośrednio do sprzedawcy (pomniejszona o kwotę zadatku).Zdarza się, że transza przeznaczona dla sprzedającego przelewana jest dopiero po spłaceniu kredytu i wykreśleniu hipoteki.

Ostatnim krokiem transakcji jest podpisanie umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego oraz realizacja zawartych w niej postanowień. Notariusz może zadbać o to, aby z księgi wieczystej wykreślone zostały nieaktualne wpisy i na ich miejsce pojawiły się nowe np. dotyczące nowej hipoteki, jeżeli kupujący korzysta z kredytu hipotecznego.

Po przeprowadzeniu całej transakcji sprzedający powinien zwrócić się do banku udzielającego mu kredyt hipoteczny po zaświadczenie dotyczące uregulowania zobowiązania. Dzięki temu zyskuje się pewność, że cała transakcja przebiegła poprawnie.